下月，地鐵4號線一期工程計劃投入試運營。這條連接武漢火車站和武昌火車站的巨龍，再次引發市民對于地鐵經濟的關注。地鐵2號線開通近1歲，是否為城市發展帶來“加速度”？年底即將開通的4號線，又暗藏哪些商機？
人潮彰顯吸金力
這兩天，在光谷一帶賣牛仔褲的金蓉心里有點忐忑，跟房東簽定2年的租鋪合同馬上到期，她預感到，地鐵帶來好生意的同時，肯定也會帶來租金的上調。
“乘坐地鐵的人都能感受到城市的變化。”對于地鐵2號線的開通，戴德梁行武漢公司總經理楊良軍介紹，江南江北的通行時間由以前的數小時縮短為數分鐘，同時以其方便、快捷、準時、安全等特點征服了武漢市民，成為多數人出行的首選交通工具。人們的活動半徑擴大，時間成本降低，這意味著選擇的自由度更大，顧慮更少，突出體現在對工作地、居住地的選擇、消費休閑娛樂場所的選擇，這是對陳舊生活方式的一種突變。這種突變也改變著城市格局，地鐵沿線物業價值凸顯，傳統的商業格局得以改變。
做了幾年生意的金蓉，就明顯感受到了地鐵2號線開通前后的不同，“光谷的人流量數倍增長，漢口人過來逛街都毫不稀奇。”金蓉介紹，2號線通車后，她有時店里的單月營業額甚至比地鐵開通前翻了一倍。
除此，中國指數研究院（華中）市場研究總監李國政表示，從一般情況看，地鐵從興建到正式通車，對于商業物業的價格促進更大，這其中，在地鐵兩端的城郊接合部，由于商圈不成熟，配套差價格低，年均漲幅可達30%，而城區物業由于價格較高，漲幅一般在10～15%左右。但不是所有地鐵物業都能達到上述的平均漲幅，他強調，這要看具體形態，比如地下商鋪、上蓋物業、地鐵綜合體、距離地鐵遠近等。
沿線商圈或現“馬太效應”
戴德梁行對消費者的消費行為研究發現，絕大多數消費者能夠承受的最佳距離在車程半小時以內。地鐵2號線的開通，可以讓消費者在半小時之內到達主要的幾個商圈，江南江北的可達性屏障瞬間消失。反之而言，地鐵讓沿線商圈的輻射范圍理論上都能夠擴大數倍。基于這樣的特點，戴德梁行武漢公司策略發展部主管周星介紹，武漢的商業布局也發生著翻天覆地的變化。首先是商圈加速融合，由點狀向帶狀發展，形成“軌道商業帶”，地鐵與商業之間越來越緊密，商業價值得以迅速提升。著名開發商紛紛搶灘各大商圈，商業總體量迅速增長。
其次，各大商圈提檔升級，特色化、差異化趨勢迅速凸顯。以往，武漢三鎮的商業市場相對獨立，各個商圈各安一隅，客流相對固定，競爭并不激烈。由于地鐵開通帶來的出行極度便利性，讓消費者一天之內逛遍各大商圈變得輕而易舉，沒有地域限制。為了在競爭中立于不敗之地，各大商圈紛紛進行硬件改造，提升服務質量，并迅速明確定位，打造鮮明特色，如武廣商圈打造奢侈品聚集之地，江漢路商圈提倡“快時尚，慢生活”……商圈“蝶變”正在繼續。
周星提醒，地鐵對沿線商業產生的一個重要影響，就是“馬太效應”的出現，強者愈強，弱者愈弱。因為通達性過強，商業一旦沒有找好定位，目標客戶群的流失將變得非常容易。
4號線催生“窗口經濟”
“想吸引外來人群的注意，4號線沿線無疑是最優選擇。”周星表示，和2號線便利武漢市民不同，4號線連接武漢火車站和武昌火車站，更多的則是吸引了武漢的客人。他分析，這些客人來自全國各地，五湖四海。巨大的人流為沿線商業及旅游業帶來了機會，也帶來了不小的挑戰。流動人群是最不容易抓住的人群——看著人聲鼎沸，數量龐大，但結構復雜，隨機性強，這些特點都為我們辨別“有效人群”以及針對他們的需求研究帶來困難。
周星建議，精準地找到“目標客戶群”，這還僅僅是第一步。接下來面臨的問題還有如何打造特色，不入俗套，吸引他們，留住他們。更進一步的則是如何利用他們的強流動性，迅速提升項目的知名度和美譽度，從而吸引更多的客戶。
記者發現，在地鐵4號線開通之際，沿線眾多商鋪如福星惠譽青城華府商鋪、普提金國際商業中心、百瑞景中央生活區商業街、華潤置地公館商業街等都受到不少投資客的關注。
多線融合促動多片區發展
4號線開通之后，武漢市的地鐵將不同于目前的線狀效應，并且隨著今后多條線陸續連通，屆時將會形成網狀效應，融合帶來疊加效應。在這樣的發展過程中，許多片區會因為多線匯聚帶來第二次發展機遇。周星舉例，如地鐵4號、5號及8號線在徐東的匯聚，無疑是該片區發展的又一個催化劑，早前就有多家知名發展商委托戴德梁行進行徐東片區的未來趨勢研判，打算搶灘徐東，在新一輪的爆發中搶占市場份額。
(本文來源：武漢晨報 )