盛世神州基金在中國房地產(chǎn)基金行業(yè)創(chuàng)造了多個第一，盛世神州基金的董事長張民耕博士在中國房地產(chǎn)基金和房地產(chǎn)行業(yè)有著十分重要的影響力。近日，張民耕做客新華網(wǎng)《新華有約》，講述他與基金、房產(chǎn)的那些故事。如今在金融領(lǐng)域耕耘的張民耕其實(shí)是一位法學(xué)博士，他坦言：“我學(xué)的法學(xué)領(lǐng)域其實(shí)大的范圍是政治學(xué)，法學(xué)意識對我而言是有好處的。注重規(guī)則，按照法律的原則來辦事，同時不僅用法律約束自己，我也要求我的合伙人、合作對手、投資對象都嚴(yán)格按照法律來辦事。這樣對于投資人的利益就會有所保障。”以法律為準(zhǔn)繩，以投資人的利益為出發(fā)點(diǎn)，是張民耕一直秉承的職業(yè)素養(yǎng)。
投資標(biāo)準(zhǔn)：安全性 盈利性 便利性
在談到對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行投資時，他的預(yù)判標(biāo)準(zhǔn)有哪些？張民耕將他的經(jīng)驗(yàn)娓娓道來：第一是歷史記錄，必須是有信用的歷史記錄；第二投資都是具體項目，對于項目他有一套衡量的標(biāo)準(zhǔn)，必須符合標(biāo)準(zhǔn)，能夠進(jìn)入門檻的才可以；第三是在合作和談判的過程中，是會有一種感覺，能夠判斷是否好合作，然后還需要考慮三點(diǎn)：安全性、盈利性和操作的便利性，如果這些都符合標(biāo)準(zhǔn)，那么就可以投資。客觀而言2014年經(jīng)濟(jì)并不樂觀，張民耕的投資策略也略有調(diào)整。他認(rèn)為：2014年房地產(chǎn)總量的銷售是不錯的，10億平方米的銷售也是相當(dāng)可觀的，這個銷售額僅次于2013年的銷售額，并且比歷史上其他時間點(diǎn)都要高。但很多企業(yè)覺得日子很難過，不盡如人意，原因是什么？在于2013年年末制定的目標(biāo)有點(diǎn)高。銷售的前20強(qiáng)，其中有8位是100%或是超額完成全年任務(wù)的。而后12位，則沒有完成任務(wù)，分別完成60%—90%的目標(biāo)。因此目標(biāo)設(shè)定過高導(dǎo)致企業(yè)沒有完成任務(wù)額這是其一。其二是總體的供應(yīng)量過大，這種總體供應(yīng)量體現(xiàn)在結(jié)構(gòu)上的過剩，即一線城市緊缺，二線城市松弛，三、四線城市過剩。所以盛世神州的策略調(diào)整是面向一、二線城市，面向大企業(yè)。大企業(yè)是指全國百強(qiáng)或是地方龍頭企業(yè)，如此投資的安全性就得到了保障。
房地產(chǎn)金融化勢不可擋
房地產(chǎn)企業(yè)都在向房地產(chǎn)基金化進(jìn)行轉(zhuǎn)變。原因在于房地產(chǎn)和金融是密切相關(guān)、不可分割的。房地產(chǎn)使用的資金量極大，和每個企業(yè)自有資金的有限是一對矛盾體。每一個企業(yè)實(shí)際上都想用最少的資本金去做最大的項目。以前是房地產(chǎn)商加上銀行，現(xiàn)在其實(shí)銀行為了控制風(fēng)險，減少了對企業(yè)的貸款。銀行對于房地產(chǎn)企業(yè)能否貸款，有自己的標(biāo)準(zhǔn)，叫做2、3、4標(biāo)準(zhǔn)。主要是指2級以上的企業(yè)，30%的自有資金，4證齊全，這是一些硬性規(guī)定。其實(shí)還有一些軟性規(guī)定，有些銀行規(guī)定只做30強(qiáng)，除此之外都不做。還有的只做50強(qiáng)，有的只做百強(qiáng)。這樣就使得許多不符合條件的企業(yè)得不到銀行的貸款，張民耕表示其實(shí)銀行為了保證貸款的安全性而采取的措施是可以理解的。而國際上房地產(chǎn)金融是什么樣的情況呢？其實(shí)開發(fā)商是最了解項目情況的一方，也有足夠的經(jīng)驗(yàn)可以把項目操作好，所以愿意承擔(dān)最多的風(fēng)險，它持有10%的投資是托底，然后它去找有經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)金融投資商，有的表現(xiàn)為特定基金，或者特定的財務(wù)公司。這些企業(yè)作為房地產(chǎn)開發(fā)商資本金的補(bǔ)足部分，有20%—30%的資金托底，此時銀行再貸款。實(shí)際上在這個鏈條之中，開發(fā)商有最多的經(jīng)驗(yàn)，承擔(dān)最大的風(fēng)險，最后的收益也是最大的。投資商承擔(dān)中等的風(fēng)險，中等的收益。銀行最小的風(fēng)險，最小的收益。每一家對于自己安全性的不同，或者收益性定位的不同，在房地產(chǎn)的金融資金鏈上充當(dāng)不同的角色。中國的房地產(chǎn)金融化也在慢慢地向這個方向發(fā)展。中國房地產(chǎn)20強(qiáng)都有地產(chǎn)金融化的趨勢。
人民幣基金和美元基金雙輪驅(qū)動
以往開發(fā)商是一條龍的開發(fā)進(jìn)程，從買土地、開發(fā)、銷售到物業(yè)管理的香港模式，到現(xiàn)在轉(zhuǎn)向了美國模式。如今開發(fā)商可能就是負(fù)責(zé)尋找土地，買地的錢也許是和投資方一起承擔(dān)的，地產(chǎn)商也愿意分享一部分利潤，更重要的是可以一同分擔(dān)風(fēng)險，這是一種典型的美國模式。做企業(yè)完全無風(fēng)險套利已經(jīng)不復(fù)存在了，目前有一些大型房企，自己做基金，這個時候就有一些房地產(chǎn)的自有基金和基金公司展開競爭，但大多數(shù)情況而言，房企還是愿意規(guī)避風(fēng)險，與基金公司進(jìn)行合作的。盛世神州基金在資金投入后，要對整個流程進(jìn)行監(jiān)控。從談投資協(xié)議的最初，就需要嚴(yán)格執(zhí)行四個表格的進(jìn)程即成本表、工程進(jìn)度表、質(zhì)量要求表、銷售價格表，按照這四個表來監(jiān)控項目的進(jìn)展情況。 2015年，張民耕提出的規(guī)劃有三，一為：雙輪驅(qū)動的計劃，人民幣基金和美元基金同時推動。做企業(yè)不能造勢，必須順勢。現(xiàn)在政府鼓勵企業(yè)走出去，從2012年開始盛世神州基金在美國市場已經(jīng)掌握了3000多套出租式公寓，還有1000多套公寓在開發(fā)之中。二為與大企業(yè)、大機(jī)構(gòu)合作。三為進(jìn)行內(nèi)部建設(shè)，使得項目來源和資金來源渠道化。
