土地增值稅玄機(jī)
房企欠稅門釋放從嚴(yán)清算信號(hào)
本報(bào)記者 董映頡 北京報(bào)道
房企“欠稅門”事件繼續(xù)發(fā)酵。
11月26日，國(guó)家稅務(wù)總局、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、全經(jīng)聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)紛紛出面，異口同聲地稱央視“對(duì)欠稅的巨額推算方法不正確，是對(duì)稅收政策和征管方式的誤解誤讀”。
與此同時(shí)，多位受訪的業(yè)內(nèi)人士和稅法專家看上去都站在了開(kāi)發(fā)商的一邊，認(rèn)為土地增值稅在未達(dá)到結(jié)算條件時(shí)，“應(yīng)繳未繳”并不完全等于“拖欠”，“預(yù)提”也不是“欠繳”，3.8萬(wàn)億欠繳總額的算法也存疑問(wèn)。
看上去，這一次，勝利似乎是屬于開(kāi)發(fā)商的。這場(chǎng)關(guān)于土地增值稅的爭(zhēng)論或許也將在權(quán)威部門的表態(tài)中就此平息，但實(shí)際上，牽涉在土地增值稅這一命題背后的開(kāi)發(fā)商、地方稅務(wù)部門和樓市調(diào)控決策者之間的“躲貓貓”游戲，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有結(jié)束。
“一個(gè)月前我們就知道，明年(稅務(wù)部門)的重點(diǎn)是查房企，現(xiàn)在稅負(fù)率低的企業(yè)黑名單已經(jīng)形成。”北京一位了解內(nèi)情的開(kāi)發(fā)商告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者。
在11月26日的公開(kāi)回應(yīng)中，國(guó)稅總局行為稅司負(fù)責(zé)人表示：“下一步，稅務(wù)總局將進(jìn)一步完善制度措施，加強(qiáng)土地增值稅征管。”同時(shí)，國(guó)稅總局對(duì)土地增值稅的清算條件又一次給予明確定義，這也成為決策層釋放從嚴(yán)清算土地增值稅的強(qiáng)烈信號(hào)。
央視引蛇出洞？
“土地增值稅的選題，《每周質(zhì)量報(bào)告》已經(jīng)準(zhǔn)備了一段時(shí)間了，無(wú)論節(jié)目?jī)?nèi)容是對(duì)是錯(cuò)，但讓土地增值稅引起相關(guān)部門關(guān)注的目的已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了。”中央電視臺(tái)新聞中心一位記者告訴本報(bào)記者。
而在“引起關(guān)注”的背后，央視的真正目的似乎也正浮出水面。
“據(jù)我們了解，央視報(bào)道土地增值稅漏繳3.8萬(wàn)億是‘吹風(fēng)’，其實(shí)從嚴(yán)征繳土地增值稅一個(gè)月前就已布置就緒了。”上述開(kāi)發(fā)商透露。
事實(shí)上，就在央視報(bào)道房企“欠稅”事件的前一天，財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉公開(kāi)詳解了深化財(cái)稅體制改革思路，提出下一步房產(chǎn)稅改革方向，是減少房地產(chǎn)建設(shè)和交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)，增加保有環(huán)節(jié)稅收，配套推進(jìn)清費(fèi)立稅。
在這樣的改革思路下，作為繳稅“大戶”的房企無(wú)疑首當(dāng)其沖。
“稅務(wù)清查的程序是在稅務(wù)系統(tǒng)的電腦中自動(dòng)生成稅負(fù)率低的企業(yè)，由管理科形成一份黑名單上報(bào)，然后指定稽查局對(duì)名單上的房企逐一檢查。”上述開(kāi)發(fā)商稱。
盡管這位開(kāi)發(fā)商所說(shuō)的黑名單與央視公開(kāi)的欠稅房企名單并不是一回事，但不少大型開(kāi)發(fā)商的負(fù)責(zé)人告訴記者，明年將從嚴(yán)清算土地增值稅的消息已經(jīng)在圈內(nèi)傳開(kāi)。
與此同時(shí)，作為央視“欠稅”報(bào)道受害者的上榜房企，在進(jìn)行了言辭一致的澄清之后也立即“鳴金收兵”。
11月26日，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)緊急召開(kāi)房地產(chǎn)土地增值稅問(wèn)題座談會(huì)，并特別邀請(qǐng)了被央視點(diǎn)名房企，包括萬(wàn)科、SOHO中國(guó)、招商地產(chǎn)[微博](21.64, 0.00, 0.00%)、合生創(chuàng)展、融創(chuàng)以及金地等，但會(huì)議開(kāi)始后，到場(chǎng)的房企負(fù)責(zé)人只有華遠(yuǎn)地產(chǎn)(2.69, 0.00, 0.00%)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)及融創(chuàng)的財(cái)務(wù)副總監(jiān)梁海波。
而座談會(huì)上，梁海波并未多做表態(tài)，只稱融創(chuàng)香港上市，每年會(huì)計(jì)報(bào)表審計(jì)披露，都符合國(guó)際會(huì)計(jì)守則，并且在座談會(huì)之后，迅速離席。
“開(kāi)發(fā)商也怕惹火上身，這時(shí)候出頭很有可能成為出頭鳥被嚴(yán)查。”上述開(kāi)發(fā)商表示，如果土地增值稅從嚴(yán)清算，對(duì)于開(kāi)發(fā)商的資金鏈來(lái)說(shuō)，也將承擔(dān)相當(dāng)大的壓力。
“預(yù)征”里的貓膩
在“欠稅門”中，3.8萬(wàn)億的巨額數(shù)字雖然被指為“誤讀”，但房企土地增值稅不能及時(shí)清算卻也成為了眾所周知的事實(shí)。
一位房地產(chǎn)界人士稱，如果將過(guò)去8年所有房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售金額拉出，“雖然可能沒(méi)有3.8萬(wàn)億那么多，但是活躍房企的幾千億應(yīng)繳而未繳金額應(yīng)該是有的。”
而在12家上榜房企對(duì)于“欠稅”事件的回應(yīng)中，房企反擊“欠稅”最有力的辯詞即為“預(yù)征”，用任志強(qiáng)的話來(lái)說(shuō)，“這是兩個(gè)不同的概念。”
這確實(shí)是兩個(gè)不同的概念，但是“預(yù)征”也并不能等同于“繳納結(jié)清”。按照1994年頒布的《土地增值稅暫行條例》，目前我國(guó)的土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率，稅率為30%-60%。
這是一個(gè)巨額的稅率。尤其是過(guò)去10年間，部分城市房?jī)r(jià)與土地成本的漲幅已有數(shù)倍甚至10倍不止。那么，土地成本與房屋銷售價(jià)差額的30%至60%，意味著房企利潤(rùn)的“大出血”。
但實(shí)際情況是，到目前為止，房企幾乎沒(méi)有真正執(zhí)行過(guò)這樣的納稅政策。由于對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本難以統(tǒng)一認(rèn)定，因此在1995年《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》中規(guī)定，房企可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。
預(yù)征的比例則經(jīng)過(guò)幾次調(diào)整。2010年6月，國(guó)稅總局最新規(guī)定，除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%。
于是，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)幾乎清一色地執(zhí)行了“預(yù)征”的操作辦法。同時(shí)，由于房企要在項(xiàng)目結(jié)算后，與政府進(jìn)行土地增值稅清算，且以“多退少補(bǔ)”為原則，因此幾乎所有房企都嚴(yán)格計(jì)提和撥備土地增值稅款。
“一般我們?cè)陧?xiàng)目拿地階段就已經(jīng)做好稅務(wù)規(guī)劃，將土地增值稅按照銷售收入的總額進(jìn)行預(yù)提，并計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，最終反映在財(cái)務(wù)報(bào)表中。”北京一家大型房地產(chǎn)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，土地增值稅在未達(dá)到稅法規(guī)定的結(jié)算條件時(shí)可以不繳，這對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)并不違反稅法。
不過(guò)，由于存在預(yù)征與實(shí)際清算的時(shí)間差，這給房企帶來(lái)了制度套利的空間。以SOHO中國(guó)為例，截至2012年12月31日有應(yīng)繳而未繳土地增值稅64億元，按60億元計(jì)算，月可獲銀行存款利息高達(dá)1500萬(wàn)元，每多拖一年就至少可以多賺1.8億元。
繳稅博弈“躲貓貓”
無(wú)疑，在這種“能拖著就是賺了”的土地增值稅預(yù)征模式下，房企與地方稅務(wù)部門開(kāi)始了“躲貓貓”的博弈游戲。
按照現(xiàn)行規(guī)定，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷售超過(guò)85%，或者獲得商品房預(yù)售許可證滿3年等條件下，稅務(wù)部門就應(yīng)當(dāng)按規(guī)定對(duì)該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅進(jìn)行清算征繳。
但實(shí)際操作卻存在困難。
“房地產(chǎn)項(xiàng)目大部分是滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，從拿地、開(kāi)發(fā)到竣工一般都要2-3年的周期。有的項(xiàng)目還有捂盤的情況，那就要等到項(xiàng)目取得銷售許可證滿3年后才能對(duì)之進(jìn)行清算。”東部某省會(huì)城市稅務(wù)局的官員對(duì)本報(bào)記者表示，“因此土地增值稅的清算周期短則2-3年，長(zhǎng)則5-6年。”
不僅如此，這位官員告訴記者，為了拖延清算時(shí)間，很多房企想盡辦法，如一些大的項(xiàng)目采取分別領(lǐng)取預(yù)售證的方式，等待現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房時(shí)才開(kāi)始銷售等。
除了拖延清算時(shí)間之外，房企還找到了其他避稅的辦法。
北京一家稅務(wù)公司的負(fù)責(zé)人向記者表示，目前房企通用的避稅模式，是將房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)轉(zhuǎn)化為非房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)，比如建筑、服務(wù)、貿(mào)易等其他關(guān)聯(lián)行業(yè)利潤(rùn)，起到降低土地增值額以及適用土地增值率的雙重效果，最終達(dá)到降低稅負(fù)目的。
“比如通過(guò)在項(xiàng)目?jī)?nèi)建造公共設(shè)施、會(huì)所、物業(yè)配套用樓等，納入房屋銷售的成本，減少稅負(fù)；在簽訂銷售合同時(shí)，提高裝修費(fèi)用的比例，減少房屋銷售的收入，這些手段都能實(shí)現(xiàn)避稅。”這位稅務(wù)公司的負(fù)責(zé)人如是說(shuō)。
而另一方面，地方政府的“小算盤”也讓開(kāi)發(fā)商的“避稅空間”逐步放大。
“由于土地增值稅的稅額較大，地方稅務(wù)局在完成當(dāng)年的稅務(wù)指標(biāo)后，并不急于針對(duì)所有的項(xiàng)目進(jìn)行清算，這有利于地方稅務(wù)局實(shí)現(xiàn)逐年遞增的稅收任務(wù)。”上述稅務(wù)公司負(fù)責(zé)人稱。
除此之外，土地增值稅的監(jiān)管主體是企業(yè)項(xiàng)目所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)，地方政府也沒(méi)有動(dòng)力清算。
“地方官員招商引資，辛苦引入大型開(kāi)發(fā)商，一清算，開(kāi)發(fā)商可能跑掉；另一方面，地方財(cái)政半壁江山靠土地升值，大型開(kāi)發(fā)商進(jìn)入立馬提升周邊地價(jià)，不要說(shuō)清算，就是低價(jià)出讓也要吸引大型項(xiàng)目入駐。”資深評(píng)論人士葉檀[微博]稱。
從嚴(yán)清算的信號(hào)
在11月26日國(guó)稅總局的公開(kāi)回應(yīng)上，盡管行為稅司負(fù)責(zé)人表態(tài)央視報(bào)道的“3.8萬(wàn)億欠稅”說(shuō)法存在誤解誤讀，但借此機(jī)會(huì)對(duì)土地增值稅的清算條件又一次給予了明確定義。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，這是國(guó)稅總局釋放從嚴(yán)清算土地增值稅的信號(hào)。
其中，土地增值稅必須清算的條件，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工，并已經(jīng)完成銷售的；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
此外，稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求清算的情形，包括已竣工項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓面積超過(guò)85%或雖未超過(guò)85%但剩余面積已出租或自用的；取得預(yù)售許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人注銷登記的。
“此前房企可通過(guò)轉(zhuǎn)讓面積未達(dá)到85%但剩余面積出租的方式規(guī)避土地增值稅清算，但現(xiàn)在國(guó)稅總局明確要求雖未超過(guò)85%但剩余面積已出租或自用的也可被要求清算。”中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉介紹，“另外，預(yù)售許可證滿三年仍未銷售完畢的，此前也未被明顯計(jì)入土地增值稅清算范圍內(nèi)。”
同時(shí)，國(guó)稅總局行為稅司負(fù)責(zé)人表示，下一步，國(guó)稅總局將進(jìn)一步完善制度措施，加強(qiáng)土地增值稅征管。
“實(shí)際上，未來(lái)即將出臺(tái)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制中，早已確定了要發(fā)揮稅收的作用，只不過(guò)大家都把視線集中在房產(chǎn)稅上，其實(shí)土地增值稅也將是稅務(wù)部門配合宏觀調(diào)控的重要手段之一。”中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示。
今年9月份，國(guó)土部副部長(zhǎng)胡存智就曾表態(tài)，作為配合宏觀調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制出臺(tái)的一項(xiàng)工作，未來(lái)國(guó)土部將與稅務(wù)部門一起探索未進(jìn)入銷售階段的閑置土地開(kāi)征土地增值稅的問(wèn)題。
“我們判斷，本屆政府嚴(yán)格清算土地增值稅的可能是有的，而且這一稅政變化出爐的時(shí)間，可能比市場(chǎng)預(yù)料得要快。”一家大型房企高層擔(dān)憂地說(shuō)，從目前各類內(nèi)部會(huì)議釋放的信號(hào)來(lái)看，中央似乎在提醒地方政府，將應(yīng)收而未收的相關(guān)稅種嚴(yán)格征收，將有力地化解高額地方債務(wù)。
(本文來(lái)源：《華夏時(shí)報(bào)》 )