備受外界矚目的深圳“新土改”又有新舉措。近日，深圳首宗“農地”以1.16億元的出讓底價掛牌，并將于12月20日進行拍賣。作為深圳原農村集體工業用地入市流通的首個試點，該地塊采用3∶7的收益分成方式也受到關注。
上海易居房地產研究院研究員嚴躍進接受本報記者采訪時表示，農地入市真正的障礙不僅源于現有土地制度下的法律約束，更重要的是其背后較為繁冗的利益關系。此類土地交由市場后，不僅得到了市場定價，同時厘清了利益與收益，最為重要的是理順了土地背后的權屬關系，具有標志性意義。
深圳綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁認為，此地塊的成功出讓有望成為一個范例，推進深圳各地盤活土地存量，如果可行，不排除將來會有更大限度的放開。
土地收益3∶7分成
資料顯示，該地塊位于深圳市寶安區福永街道鳳凰社區，來臨深圳機場和廣深一級公路，土地面積14568.29平方米，建筑面積69900平方米，土地使用年期為30年。土地性質為工業用地（新型產業用地），準入產業類別為新一代信息技術通信終端設備制造業。
值得注意的是，對于這塊土地的所得收益，將由鳳凰社區和市國土基金以3：7的比例進行分成，村集體組織并可繼續持有不超過總建筑面積20%的物業專用于產業配套。
“以前村集體工業用地的出讓都不是透明化操作，有可能部分村民不同意，卻被村長和一些村干部強制出讓給企業，村干部從中尋租，造成村民利益的損失。”深圳市規劃國土委內部人士坦言，以后集體工業用地都將在土地交易中心進行公開出讓，價位及細節透明化將有利于保障村民的利益。
業內分析認為，3∶7收益分成的方法，并不只是以一次性賠償割斷農民與農地的所有聯系，而是讓農民與集體經濟以占有股份的方式分享持續性的經濟收益，有利于將農民的權益納入考量。
鳳凰社區相關負責人表示，對于原住民來說，收益比簡單的租地或賣地更“可持續”，“土地成功出讓后，社區股份公司還會通過增資擴股的方式入股競標企業，成為其股東。”
“合理的分成機制，是調動農地入市中各類資源流向合適領域的最有效方式。”嚴躍進認為，目前簡單的“五五”分成方式并沒有激發農村集體的熱情，而“三七分”附帶物業所有權和經營權的做法，不僅能避免相應農村集體經濟遭遇賣地的質疑，而且能把握增值空間，同時保有一定的物業，更是長效利用土地資源的較好模式。
聚焦存量土地盤活
自《深圳市土地管理制度改革總體方案》于2012年5月25日正式公布之后，深圳市的新一輪土地改革已經啟動一年多，主要聚焦存量土地二次開發利用。
今年1月，深圳市政府以1號文的形式公布了《優化資源配置促進產業轉型升級“1+6文件”》。文件規定，原農村集體經濟組織繼受單位，實際占用的符合城市規劃的產業用地，在厘清土地經濟利益關系，完成青苗、建筑物及附著物的清理、補償和拆除后，可申請以掛牌方式公開出（轉）讓土地使用權。
十八屆三中全會提出的“建立城鄉統一的建設用地市場”，是前述地塊入市的催化劑。深圳土地資源緊缺，對于存量土地的開發利用顯得至關重要。據了解，深圳市新增用地即將耗盡，新一輪土地利用總體規劃確定，全市建設用地總量為976平方公里，目前僅剩約46平方公里。
嚴躍進分析，從全國市場來看，部分城郊農地處于閑置狀態，城市產業向外拓展就產生了產業用地的需求。“尤其對于深圳及部分用地稀缺的城市而言，更需要對土地資源進行盤活。”
然而，“原農村集體經濟組織在城市化后，不少土地在完善土地權益爭議中存在政府拿不回、集體用不了的尷尬局面。”深圳市規土委主任王幼鵬此前曾表示，對于深圳而言，新一輪土改的核心在于探索基于存量土地利用的新的土地管理制度。
“此次農地入市的實際意義，就是通過更合理的利益分配方式，為農村集體用地上的違法、非法建筑使用者提供推出機制，否則，這些上蓋建筑只能游離在法律之外生存，政府拆不掉，但也不會給予確權。”宋丁說。
暫不放開小產權房
雖然首宗集體工業用地入市了，但深圳的宅基地和小產權房何時能放開，則一直是外界關注的焦點。
“從工業用地開始試點，各方的阻力較小，工業用地放開就是為了發展經濟、產業，政府能夠把控住。而商住用地涉及利益復雜，一旦放開，各種炒作的資金將蜂擁而入。”深圳市規土委人士表示，由于政府無法評估一旦放開宅基地和小產權房的流轉，會對社會產生多大的震動和影響，暫時不可能鋪開至村集體的宅基地和小產權房。
“何時放開要看各系列配套改革的進展，在這些配套改革沒有落實前，位于城市里的除工業用地以外的村集體建設用地不會放開流轉。”深圳市規土委人士表示。
有業內人士透露，如果此類工業用地農地入市成功運行，今后，相關經驗可以拓展到公共設施用地、商住用地，甚至連片的既有空地又有建筑的用地。
德邦證券一位地產行業分析師認為，一旦深圳的口子打開，更多的農村集體土地放開入市，并允許土地轉性，將緩解土地供給壓力，改善土地價格上漲預期，有利于降低房地產企業地價成本，緩解房價上漲壓力。
在嚴躍進看來，若農地陸續入市，釋放更多的閑置地塊，直接促進未來相應用地的供給，對于增加住房供應量是積極的促進作用。同時，也優化了城市用地結構，為未來中國城鄉聯動發展、解決農民市民化中的就業問題、規避農民失地后的各類社會問題等都帶來積極影響。
嚴躍進提醒房企應該做好準備，來及時應對發生變化的土地制度，“雖然農地入市將帶來一塊更大的蛋糕，但對于目前城市核心區域的拿地熱情應適當降溫，保持理性才是明智。房企要順應城鎮化趨勢，應加大對城郊閑置用地的調查，通過對政策的正確解讀來尋找商機。”
(本文來源：21世紀經濟報道 )