經(jīng)濟日報·中國經(jīng)濟網(wǎng)訊(記者 周 琳)隨著政策支持力度加大以及企業(yè)轉(zhuǎn)型的巨大需求，我國不動產(chǎn)類ABS迎來快速發(fā)展。但是，目前資產(chǎn)證券化和房地產(chǎn)信托投資基金等相關法律法規(guī)尚不健全。為此，需要加快健全完善法律法規(guī)，也需要監(jiān)管部門、中介機構(gòu)和實體企業(yè)等各方面的共同努力。
最近，企業(yè)資產(chǎn)證券化(ABS)業(yè)內(nèi)有兩則消息引發(fā)關注：
一是全國首例以資產(chǎn)證券化基礎資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓為審查內(nèi)容的司法裁判案件——凱迪電力ABS司法判例誕生，并開創(chuàng)了行業(yè)多個“首次”。
二是長租公寓公司杭州鼎家網(wǎng)絡科技有限公司發(fā)出通知，稱公司因經(jīng)營不善導致資金鏈斷裂，4000租戶或?qū)⒚媾R押金租金損失。部分投資者對自如友家公寓、蛋殼公寓、魔方公寓等長租公寓運營方發(fā)行的存量多期房租分期信托受益權資產(chǎn)支持專項計劃產(chǎn)生懷疑。
一邊是不動產(chǎn)類ABS快速發(fā)展現(xiàn)狀和巨大的市場需求，一邊是國內(nèi)ABS法院判例極少，資產(chǎn)證券化和房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)等相關法律法規(guī)有較大完善空間——ABS發(fā)展仍面臨眾多問題。
不動產(chǎn)類ABS快速發(fā)展
中誠信結(jié)構(gòu)融資部高級分析師陳軼萌介紹，從結(jié)構(gòu)看，以不動產(chǎn)類資產(chǎn)為基礎資產(chǎn)的ABS產(chǎn)品占比明顯提升，遠超過此前大熱的小額貸款類ABS和基礎設施收益權類ABS。如不動產(chǎn)類基礎資產(chǎn)以商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券(CMBS)及類REITs項目為口徑統(tǒng)計，對比2016年、2017年及2018年上半年的發(fā)行規(guī)模占比數(shù)據(jù)，分別為7.75%、9.43%和10.54%。
天弘基金子公司天弘創(chuàng)新資產(chǎn)證券化部發(fā)布的《2017年我國企業(yè)資產(chǎn)證券化市場概況》顯示，2017年商業(yè)地產(chǎn)類ABS發(fā)行規(guī)模達757.28億元，位列八大類企業(yè)ABS規(guī)模第三名。
近兩年，住房租賃資產(chǎn)證券化進程加快。目前獲批發(fā)行的長租公寓ABS產(chǎn)品涉及魔方公寓、自如、新派公寓和蛋殼公寓等，包括募資3.5億元的“魔方公寓信托受益權資產(chǎn)支持專項計劃”、募資5億元的“中信證券·自如1號房租分期信托受益權資產(chǎn)支持專項計劃”等。
黨的十九大以后，“房住不炒”的理念深入人心，大力發(fā)展住房租賃市場成為房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的重要路徑。
陳軼萌認為，包括長租公寓ABS、REITs等在內(nèi)的不動產(chǎn)類資產(chǎn)證券化發(fā)行規(guī)模快速提升有兩方面原因：從宏觀因素看，政策層面支持力度加大。今年4月份發(fā)布的《關于推進住房租賃資產(chǎn)證券化相關工作的通知》強調(diào)，住房租賃資產(chǎn)證券化有助于盤活住房租賃存量資產(chǎn)、加快資金回收、提高資金使用效率，引導社會資金參與住房租賃市場建設。《2017年我國企業(yè)資產(chǎn)證券化市場概況》統(tǒng)計，自2016年12月份《國家發(fā)展改革委 中國證監(jiān)會關于推進傳統(tǒng)基礎設施領域政府和社會資本合作(PPP)項目資產(chǎn)證券化相關工作的通知》發(fā)布以來，涉及國家部委、行業(yè)協(xié)會、證券交易所等各類監(jiān)管部門的政策法律、行業(yè)規(guī)章、自律文件等達12份之多。
從微觀因素看，自2014年企業(yè)ABS采取備案制以來，企業(yè)資產(chǎn)證券化項目的發(fā)行規(guī)模呈增長趨勢。縱觀2018年上半年的企業(yè)資產(chǎn)證券化項目的發(fā)行情況，2018年二季度發(fā)行規(guī)模增長的主要原因是一季度由于監(jiān)管政策因素及發(fā)行利率影響，帶來發(fā)行規(guī)模有所減少。
部分問題開始暴露
住房租賃資產(chǎn)證券化是以住房租賃相關資產(chǎn)為底層資產(chǎn)發(fā)行的有價證券。客觀地說，資產(chǎn)證券化對盤活資產(chǎn)大有裨益。隨著國內(nèi)住房租賃市場的快速發(fā)展，除銀行貸款、保險資金、股權融資外，越來越多的長租公寓運營方希望通過住房租賃資產(chǎn)證券化，盤活住房租賃存量資產(chǎn)，使租金收益權等被轉(zhuǎn)化成債權。
中國REITs聯(lián)盟秘書長王剛表示，資產(chǎn)證券化能讓“笨重”的房地產(chǎn)企業(yè)“輕”起來，讓“靜止”的房租“動”起來，讓資產(chǎn)“活”起來，是發(fā)展住房租賃資產(chǎn)證券化的初衷。
但是，從目前部分出問題的住房租賃類ABS或類ABS產(chǎn)品看，主要是偏債權性質(zhì)的ABS產(chǎn)品，這類ABS具有加杠桿特性，部分發(fā)行方過度加杠桿、過度金融化，有可能給長租市場帶來一定風險。權益類REITs不同，它主要是一種權益類資產(chǎn)，以長期持有分紅為目的之一。要盤活住房租賃、商業(yè)地產(chǎn)市場等，可以適當引入權益類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，避免過度加杠桿帶來信用風險、流動性風險。
中誠信證券評估有限公司結(jié)構(gòu)融資部副總經(jīng)理馬延輝認為，發(fā)展ABS市場應注意幾方面問題：一是不論是銀行間市場，還是交易所市場，在不同市場或不同交易場所應盡量使用統(tǒng)一的發(fā)行標準，避免監(jiān)管套利。二是目前信息披露制度的完善方面已有嘗試，后續(xù)需要進一步完善信披制度，明確各披露主體的權責和義務。三是要引導和鼓勵綠色產(chǎn)業(yè)，服務中小企業(yè)和新經(jīng)濟，引導能真正實現(xiàn)去杠桿職能的產(chǎn)品發(fā)展。四是要加強二級市場建設，提升產(chǎn)品的流動性。相應地降低一部分流動性溢價，使發(fā)行整體成本下降，提高產(chǎn)品吸引力。五是要防范風險。隨著2014年以來資產(chǎn)證券化的快速發(fā)展，租賃、小貸等部分ABS產(chǎn)品的基礎資產(chǎn)質(zhì)量在下降。另外，部分收益權項目，例如公交客運收入受到地鐵建設的沖擊，使得現(xiàn)金流有一定波動，可能會產(chǎn)生風險積聚，這些風險都需要持續(xù)防范。
多措并舉規(guī)范行業(yè)發(fā)展
要規(guī)范不動產(chǎn)類ABS市場發(fā)展，離不開加快健全完善法律法規(guī)，也需要監(jiān)管部門、中介機構(gòu)和實體企業(yè)等各方面的共同努力。
“我國目前的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品主要分為企業(yè)ABS、保險ABS、信貸ABS等4類，監(jiān)管機構(gòu)涉及中國人民銀行、銀行間交易商協(xié)會、中國證監(jiān)會、中國銀保監(jiān)會等多個部門，基礎資產(chǎn)和交易場所也不一樣，目前還沒有一個統(tǒng)一的監(jiān)管法律，需要盡快在頂層設計上逐步完善協(xié)調(diào)，建立健全統(tǒng)一的法治化監(jiān)管體系，避免監(jiān)管套利風險。”王剛說。
深圳證券交易所資產(chǎn)證券化業(yè)務負責人卞超表示，整個資產(chǎn)證券化行業(yè)應有合規(guī)、防風險、服務實體經(jīng)濟三方面意識。一是緊密圍繞“服務實體經(jīng)濟發(fā)展”和國家政策開展業(yè)務，始終把握服務實體經(jīng)濟這條主線，引導資產(chǎn)證券化“脫虛向?qū)崱保€(wěn)中求進發(fā)展。二是在資產(chǎn)證券化市場快速發(fā)展的情況下，加強風險防控、重視產(chǎn)品的存續(xù)期管理。三是建議各類中介機構(gòu)重視合規(guī)內(nèi)控，制定行業(yè)自律規(guī)范，提高執(zhí)業(yè)質(zhì)量。
除了立法、合規(guī)等方面，馬延輝認為，還應在納稅和標準化等層面規(guī)范企業(yè)ABS市場發(fā)展。納稅問題涉及整個資管行業(yè)征稅，目前還沒有配套細則，需要進一步明確。此外，在標準化程度方面，目前資產(chǎn)證券化尤其是企業(yè)資產(chǎn)證券化還算是私募產(chǎn)品，標準化程度不高，需要進一步規(guī)范。
在發(fā)行方面，青岸投資管理有限公司董事總經(jīng)理徐夢哲表示，應注意兩方面問題：一方面，從ABS市場和產(chǎn)品形態(tài)看，應注意實現(xiàn)真實的破產(chǎn)隔離和真實出售，避免ABS成為企業(yè)新的加杠桿工具，提高企業(yè)資產(chǎn)負債率，引發(fā)金融風險;另一方面，從資產(chǎn)類別的選擇上，應重點選擇能對實體經(jīng)濟有幫助的資產(chǎn)類別，繼續(xù)明晰ABS發(fā)行標準及信息披露標準，保護投資人權益。
